Ceny nehnuteľností za posledné obdobie výrazne klesli. Podľa realitných maklérov to má na svedomí viacero faktorov, najmä však prepad záujmu kupujúcich. Odhady hovoria o poklese na úrovni dvadsiatich percent.
KOŠICE. Prudký nárast cien nehnuteľností nastal na jar v roku 2007 a vznikol v dôsledku nedostatku nehnuteľností. Zvýšil sa dopyt a tým, že koruna silnela, úspory mladých ľudí pracujúcich v zahraničí sa znehodnocovali. Začali teda nakupovať nehnuteľnosti.
"Zaznamenali sme veľký dopyt mladých ľudí. Nárast mesačne asi o 100-tisíc Sk sme nečakali. Čo sa objavilo na trhu, to sa predalo," hovorí maklérka realitnej kancelárie (RK) Atomia Ing. Alena Katonová.
K zlomu a zastaveniu nárastu cien došlo na začiatku tohto roka. Ceny nehnuteľností v roku 2008 v prvých dvoch mesiacoch boli podobné ako v roku minulom, no dopyt sa zastavil.
Začalo to v marci
"Začala sa zvyšovať ponuka a v marci nastúpilo rapídne klesanie cien. Majitelia čakali, klienti byty nekupovali. Keď chceli predať, museli zísť s cenou dole," vysvetľuje maklérka RK Atomia.
Ako dodáva, doteraz sa ceny oproti dosiahnutému stropu znížili asi o dvadsať percent. Kým v minulom roku stál 3-izbový byt v pôvodnom stave na Terase 2,4 milióna korún, momentálne to je okolo dvoch miliónov.
"Predpokladáme, že v priebehu polroka dôjde k ďalšiemu asi desaťpercentnému poklesu cien," vysvetľuje A. Katonová z RK Atomia, zároveň dodáva, že rapídne by ceny klesnúť nemali, lebo nikdy sa ceny nehnuteľností nevrátili späť do stavu, odkiaľ nárast začal.
Pokles cien je zrejme zapríčinený aj tým, že nárast hodnoty nehnuteľností bol taký veľký, že si ľudia nemohli dovoliť kupovať byty. Nestačili príjmy na čerpanie hypotekárnych úverov, prípadne na kúpu nemali.
Opatrnejšie banky
Momentálne sa pretriasa svetová finančná kríza, ktorá odštartovala práve problematickými hypotékami v USA. Dotýka sa aj Slovenska?
"Možno v tom zmysle, že sa začali zvyšovať úrokové sadzby a banky začali byť opatrnejšie. Za posledné dva mesiace banky začali sprísňovať posudzovanie rizika klienta. Stalo sa, že v priebehu jedného mesiaca nedostali traja klienti hypotekárny úver, nakoniec im peniaze dala iná banka."
Hodnota novostavieb sa drží na svojej úrovni. Podľa A. Katonovej sú ceny nových bytov tak vysoké, že momentálne je problém nájsť dostatočne solventných klientov. Pohybujú sa do 60-tisíc za m2.
Predáva cena
"Ceny na sídliskách klesajú viac ako v širšom centre mesta. Momentálne predáva cena. Klient si má z čoho vybrať, ak sa cena neupraví, byt sa nepredá. Predá ten, kto dá nižšiu cenu, bez ohľadu na lokalitu. Ceny na internete či v ponukách nezodpovedajú skutočnej predajnej cene."
Ceny nehnuteľností pri náraste údajne zotreli rozdiel, čo sa týka jednotlivých sídlisk.
"Bolo to tak, chcem kúpiť byt a je mi jedno kde. Najväčší nárast cien bol na Sídlisku nad Jazerom a na Furči, teda v oblastiach, kde pred nárastom cien ľudia byty príliš nevyhľadávali. Pokles ceny je najmarkantnejší práve na spomínaných sídliskách. Tam sa dvojizbové byty pohybujú na úrovni 1,6 milióna v pôvodnom stave."
Za jednoizbový byt s rozlohou približne 40 m2 pýtajú majitelia na Juhu 1,69 milióna Sk, na Jazere 1,46 milióna Sk, v Ťahanovciach 1,35 milióna Sk, dvojizbový s rozlohou okolo 52 m2 si cenia na Juhu na 2,05 milióna Sk, na Jazere na 1,79 milióna Sk. Trojizbák s rozlohou 68 m2 oceňujú na Furči na 2,05 milióna Sk, na Jazere na 2,15 a na Západe na 2,6 milióna korún.
Novostavby nelacnejú
Podobný názor má aj konateľ realitnej kancelárie K.M. Trade Miroslav Kacej. Tvrdí, že ceny rásť nebudú a ponuka je momentálne vysoká.
"K poklesu došlo na začiatku tohto roka, keď sa znížil dopyt. Ľudia, ktorí potrebovali kúpiť, mali už nakúpené. Zníženie cien sa v lete prejavilo výraznejšie a do dneška poklesli ceny o 15 - 20 %. Hlavne sa to týka panelových domov, u tehlových nie je pokles až taký výrazný, novostavby si ceny držia. Pohybujú sa do 60-tisíc za m2, no na Floriánskej to môže byť aj viac," vraví M. Kacej.
Terasa si drží ceny
Ľudia vraj nakupovali aj zo špekulatívnych a investičných dôvodov. Nastalo však umelé zníženie ponuky, keďže ľudia predaj kvôli prechodu na euro čakali. "Ponuka s dopytom sa nestretávali a tým, že ceny poklesli, môže sa stať, že v budúcnosti ľudia ešte predajú nehnuteľnosti, ktoré kupovali zo špekulatívnych dôvodov. Niektorí možno aj prerobia. Vytriezvenie príde v priebehu budúceho roka. Nastala však finančná kríza, ktorá sa nás možno dotkne, lebo až 75% obchodov sa rieši cez hypotéky. Uvidíme ako banky zareagujú."
Podľa M. Kaceja si zo sídlisk drží cenu Terasa. Naopak Furča, Jazero či Ťahanovce sú na tom horšie.
"Vidíme, že o Terasu je stále záujem. Pri novostavbách sme zaznamenali nižší záujem. Ceny sa odlišujú v závislosti od polohy, poschodia, vybavenosti, starostlivosti o dom. Trojizbový byt stál začiatkom roka 2,5 milióna, dnes je o 500-tisíc lacnejší. Samozrejme, tehlové byty, ktoré sú väčšinou na Severe, taký pokles cien nezaznamenávajú."
Z vidieka do mesta
M. Kacej predpokladá, že sa ľudia postupne začnú vracať z vidieka do centra mesta a záujem o byty stúpne.
"Už v Nemecku je tento trend, ľudia pochopili, že zápchy na cestách sa budú zhoršovať. Rozhoduje logistika, ktorá má za následok obmedzenia. Najnovšie trendy sú také, že ľudia sa vracajú zo satelitných oblastí späť do mesta."
* * *
Za koľko sa predávajú byty v pôvodnom stave v Košiciach
1. izb 2. izb 3. izb 4. izb
1,3-1,45 1,6-1,7 1,95-2,2 2,3-2,6
Ceny za ktoré sa predávali byty pred zlacnením
1. izb 2. izb 3. izb 4. izb
1,7-1,8 2,05-2,15 2,25-2,45 2,8-3,2
* * *
ZAUJÍMAVOSTI
n Najdrahší byt, ktorý sa v Košiciach momentálne predáva, je na Štefánikovej ulici. Stojí 20-miliónov korún (cena v ponuke na internete), má 269 m2 úžitkovej plochy a takmer 100 m2 veľkú terasu. Byt má viacero výškových úrovní a majiteľ bude mať k dispozícii výťah. Predáva sa ako holobyt, má osem izieb a tri kúpeľne, je však bez sanity a podláh. Cena jedného garážového miesta je 750-tisíc korún, vyhradené miesto na parkovisku na dvore vyjde na 300-tisíc Sk. V dome bude 24-hodinová recepcia, videovrátnik, bazén s protiprúdom a sauna. Tieto vymoženosti budú mať možnosť využiť len majitelia jedenástich bytov v dome.
n Najdrahší byt K.M. Trade v centre mesta predala za 14-miliónov korún. Mal veľmi dobrú dostupnosť, finálne interiérové prvky neboli dané. To znamená, že taktiež išlo o holobyt.
n Najdrahší dom v Košiciach v poslednej dobe predala KM Trade za 13-miliónov korún, sú však v meste aj luxusnejšie v cenách okolo 20-miliónov. Momentálne sa predáva aj dom s garážou v Čermeli. Za 25,5 milióna ponúka priestor 279 m2 obytnej plochy. Za 11-miliónov sa dá v Čermeli kúpiť 3-podlažný dom s garážou, halou, má štyri izby, dve kúpeľne a WC, podkrovie, dve terasy a balkón.
n Budova s rozlohou 800 m2, len 50 metrov od Hlavnej ulici, sa predala za 16 miliónov. Bolo potrebné ju však kompletne zrekonštruovať.
* * *
MESTO DRAŽILO BYTY
Predali jednoizbové a garsónky, dvojizbové nie
n Šestnásť nie príliš atraktívnych bytov v zlom stave predávalo mesto v nedávnej dražbe. Desať predalo. Šesť nikto nechcel.
n Z 10 jednoizbových s rozlohou od 23 do 55 m2 predali 8, a to za ceny od 610-tisíc do 1,02 milióna Sk. Vyvolávacie ceny sa pohybovali od 500-tisíc do 1,4 milióna Sk. Všetky boli vo veľmi zlom stave, bez balkóna či loggie, väčšinou na najnižších podlažiach domov. Išlo o byty na Jesennej 7, 20, 22, Ondavskej 17, Južnej triede 59 a Krivej 7. Posledné dva sa nepredali.
n Z troch dosť znehodnotených garsóniek vydražili dve na Buzuluckej 22 s výmerou 23 m2 za vyvolávacie ceny 700-tisíc Sk. Poslednú na Jesennej 7 s plochou 13 m2 za 400-tisíc Sk nikto nechcel.
n O tri dvojizbové byty na Študentskej 1 (42 m2, prízemie), Krosnianskej 77 (56 m2, 1. poschodie) a Zimnej 12 (58 m2, 2. poschodie, opakovaná dražba) s vyvolávacími cenami 1,2 až 2 milióny Sk záujem nebol.
(jav)
Najdôležitejšie správy z východu Slovenska čítajte na Korzar.sme.sk. Všetky správy z Košíc nájdete na košickom Korzári
