Otec predal svoj byt aj so synon, teraz ho asi budú musieť deložovať

Vlani ceny nehnuteľností na Slovensku neskutočne poskočili a niekde aj o 100 percent. Tento boom potešil najmä realitné kancelárie, ktoré si vďaka dostatku kupujúcich i predávajúcich mohli spokojne mädliť ruky. Ošiaľ sa od začiatku tohto roku síce o niečo spomalil, stále sa však kupuje a predáva. A ako v každom biznise, aj v tomto sa jedna strana občas snaží druhú, menej znalú pomerov, aspoň malým trikom dobehnúť. Ako sa im vyvarovať, aké pravidlá v tomto biznise platia i všeličo iné nám prezradil Petr Michnáč, generálny riaditeľ realitnej kancelárie M&M reality Holding SK.

V súčasnosti viac ako byty a domy "letia" stavebné pozemky. "To je teraz podľa mňa najlukratívnejšia oblasť obchodovania," tvrdí P. Michnáč. "Ľudia si zrejme uvedomujú, že postaviť si čosi nové a podľa svojich predstáv je výhodnejšie ako opravovať a upravovať staršie a staré. Najmä, ak sú ich ceny prehnané."

Viacerí predávajúci si myslia, že ak dom postavili vlastnými rukami, čiže sú v ňom obrazne povedané ich mozole a pot, mali by zaň veľa zapýtať. Zabúdajú na také faktory ako sú vek a opotrebovanosť stavby, udržiavanie a modernizácia, i keď len vďaka nim sa môže cena udržiavať v hladine prijateľnej pre obe stránky kúpno - predajného biznisu. Kým k nemu dôjde P. Michnáč potenciálnym predávajúcich či kupujúcich ochotne odkryl niektoré, aj nekalé praktiky, ktoré na tomto poli fungujú.

"Keby som bol v postavení klienta, určite by som si o realitnej kancelárii, s ktorou chcem obchod uzavrieť, najprv skúsil čosi na internete či medzi známymi zistiť. Až potom by som konal alebo nekonal. S najväčšou pravdepodobnosťou by som neobchodoval ani v prípade, ak by mi dal maklér len svoje telefónne číslo, ale nemal by ma kam pozvať na rozhovor, lebo realitka nemá vlastnú kanceláriu. Nemusia mať honosné sídla a reklamu na každom rohu. Ale, kto robí v tichosti a takmer v tajnosti, ten nemáva len tie najčistejšie úmysly...."

Serióznosť realitky by mala byť ďalej v tom, že ak zákazník potrebuje nehnuteľnosť veľmi rýchlo predať, nebude mu robiť prieťahy, realitu od neho kúpi a vyplatí ho skôr, ako sa jej ju podarí inému predať. Nie je od veci ani to, že ak sa realitná kancelária chváli vykupovaním majetku, pokiaľ to zákazníka zaujíma, mala by mu povedať, čo je alebo v minulosti bolo jej vlastníctvom. Odvolávať sa na ochranu údajov je hlúposť, nie je to predsa štátne tajomstvo.

Ročná lehota je pasca

"Klient si musí dávať pozor už pri uzatváraní zmlúv. Niektoré realitné kancelárie uvedú do podmienok uzavretie zmluvy na rok. Tým si dávajú až ročnú lehotu na predaj nehnuteľnosti. To určite nie je seriózne. Takúto realitku považujem za neschopnú v biznise a za prefíkanú vo vzťahu ku klientovi. Pokiaľ totiž zákazník nemá trpezlivosť tak dlho čakať, sám si nájde kupca alebo inú realitnú kanceláriu, ktorá je ochotná mu byt či záhradu predať, jeho pôvodná realitka ho za porušenie zmluvy nekompromisne pokutuje. Ročná lehota v zmluve je doslova pasca na klienta, osobne jej hovorím nášľapná mína."

V zmluvách by mala byť podľa P. Michnáča najviac trojmesačná lehota, do ktorej sa realitná kancelária zaväzuje nehnuteľnosť predať. Keby tento čas nestačil, nič nebráni tomu, aby sa zmluva prípadne o ďalšie tri mesiace predĺžila alebo aby klient odstúpil a zaklopal na dvere inej. Čakať však musí. Nemal by urobiť ani to, že okolo jednej nehnuteľnosti uzavrie zmluvy s viacerými realitnými kanceláriami. I keby sa nehnuteľnosť podarilo predať len jednej, kvôli zazmluvneniu musí vyplatiť províziu všetkým. Každá realitka totiž v súvislosti s ňou vyvinula reklamnú kampaň. Preto, ak sa nechce u žiadnej dlho viazať, treba dohodnúť trojmesačnú lehotu odpredaja. Veľmi dôležité tiež je pred podpisom prečítať zmluvu od A do Zet, prípadne si ju zobrať na preštudovanie domov alebo i k právnikovi. Realitná kancelária, ktorá chce fungovať na trhu a neprísť o dobré meno, by nemala u zákazníka "tlačiť na pílu."

"V biznise s realitami negatívnu úlohu zohrávajú tzv. sprostredkovatelia predaja. Pracujú tak, že čítajú inzeráty v novinách a časopisoch. Ak nejakú ponuku objavia, obratom sa predávajúcemu ozvú a prisľúbia, že po uzavretí zmluvy o obchode nehnuteľnosť predajú. Klient vôbec netuší, že v skutočnosti jeho dom či byt ponúknu realitke. Keď sa predaj uskutoční, každý si zoberie určitú províziu. Aj realitka, aj sprostredkovateľ predaja." Klient teda príde o časť peňazí, ktoré by mohol mať, keby nenaletel "sprostredkovateľskému" medzičlánku.

To, že sa berie provízia, je samozrejmé. Čo však nie je samozrejmé, a aj na to klient dopláca, že za percentá, ktoré zaplatí realitke, nie vždy dostane plný servis. "Nechcem krivdiť slovenskému trhu, ale táto džungľa tu ešte existuje. V Česku by bola podobná spoločnosť nútená činnosť skončiť, pretože to, že ponúknu celú ruku, ale v skutočnosti podajú len dlaň, by sa medzi ľuďmi rýchlo roznieslo. Za províziu by mal by mať právny servis, vyplatenie dlhov, ak ich náhodou v súvislosti s nehnuteľnosťou má, ako aj ďalšie služby, vrátane vypísania zmluvy, čiže žiadne lietanie po úradoch a zháňanie podkladov. Klient by mal prísť obrazne povedané len s perom v ruke podpísať zmluvu a inak sa venovať rodine či blížiacemu sa sťahovaniu."

V Amerike, Veľkej Británii aj v niektorých ďalších vyspelých krajinách, kde je veľká konkurencia a realitná kancelária chce prežiť, zisťuje dokonca aj to, či sa ponúkaná nehnuteľnosť nenachádza na mieste, kde sú spodné vody alebo zlé zloženie pôdy, takže môže časom klesať, či nedajbože nie je v seizmickom pásme. V Česku a na Slovensku sa také niečo ešte nerobí. Nie je však vylúčené, že to časom nepríde aj do česko-slovenských končín. "Pri kúpe staršej nehnuteľnosti by mal mať kupec dať záruku, či v nej bude všetko v poriadku, či nezačne kdesi praskať alebo sa rozpadávať. V prípade pochybností by mohol požadovať zľavu z pôvodnej ceny."

Východ ešte čaká boom

Prvá pobočka reality holding, s generálnym riaditeľom ktorej hovoríme, vznikla na Slovensku pred troma rokmi v Žiline a postupne sa ťahala na východ. V Bratislave, kde sú ľudia určite solventnejší ako trebárs v okolí Prešova, však zriadili pobočku len prednedávnom.

"Niekto sa môže spýtať, prečo dostal prednosť chudobnejší región. Pretože sme sa presvedčili, že západné a čiastočne už i stredné Slovensko, čo sa týka pozemkov i stavieb, sú prakticky rozobraté. Zato v Prešovskom a Košickom kraji je ešte dosť ľudí, firiem a obcí, ktoré majú majetok v nehnuteľnostiach. Automaticky je tu teda väčší priestor na obchod, aj vyjednávanie. Túto skutočnosť zisťujú i ďalšie obchodné skupiny, ktoré sa tiež ťahajú práve na východ. Podľa mojich odhadov, do takých piatich rokov bude práve tu neskutočný boom."

Výhodou tohto obchodu je, že je v prakticky večný a nemôže sa stať, že raz sa všetko predá a kúpi. Ľudia sa predsa rodia i umierajú, svojím spôsobom je to teda perpetum mobile. Momentálnu stagnáciu biznisu, i keď P. Michnáč nie je ekonóm, nevidí v eure. Skôr to má na svedomí to, že raz je niečo hore a potom zákonite klesá. Táto stagnácia podľa neho potrvá aj prvý polrok budúceho roku. Potom sa uvidí, kam to pôjde. Dnes smerovanie nikto nevie presne stanoviť.

Učia sa na chybách

Keďže realitná kancelária prichádza do styku s rôznymi ľuďmi, nahovorili sme generálneho riaditeľa, aby si zaspomínal, či v tejto, na prvý pohľad vážnej práci, zažívajú aj veselšie chvíle. "Veselšie určite, ale hlavne pre toho, kto si tieto riadky prečíta. Našim realitným maklérom občas zmrzne úsmev na tvári, lebo musia byť občas viac ako policajti. Najmä, keď o predaj bytu požiada počernejšie etnikum, ktorého príslušníci s obľubou núkajú to, čo vôbec nie je ich."

Dvakrát príjemné nie sú ani situácie, ak to v rodinných vzťahoch škrípe a potom sa stane, že otec pokojne ponúkne na predaj byt, v ktorom žije jeho syn. "Teraz riešime práve takýto prípad. Od otca sme byt, keďže všetky náležitosti boli v poriadku, zobrali do predaja. Syn sa však nechce z bytu odsťahovať a tvrdí, že má naň podľa dedičského práva nárok. To však neobstojí, lebo o dedičstve sa dá hovoriť, až keby jeho otec zomrel. On sa však teší dobrému zdraviu." Keďže syn nemá k bývaniu nájomnú zmluvu ani list vlastníctva a realitka byt od otca kúpila, najprv synovi navrhli, nech od nich byt kúpi. Nesúhlasil, a tak ho začali brať ako čierneho nájomníka. Najprv mu dali odpojiť elektrinu, potom plyn. Nakoniec ho zrejme budú musieť z bytu deložovať. "Poučenie? Určite sa netreba zubami-nechtami držať toho, na čo nie je právny nárok. Prípadne sa snažiť urovnať rodinné vzťahy a dať veci do poriadku ešte za života členov rodiny, ktorí vlastnia nehnuteľnosť."

Realitná spoločnosť P. Michnáča obchoduje väčšinou so zákazníkmi v Česku a na Slovensku. Postupne však pribúdajú klienti, trebárs z Ukrajiny, ktorí si tu kupujú byty a domy a využívajú ich ako rekreačné objekty. Strávia v nich mesiac, dva, potom idú domov a po istom čase znovu "skočia" na krátky čas na Slovensko. "Už sme napĺňali aj požiadavky Britov, Rusov, Belgičanov, Írov, Švédov. Extra zahraničné požiadavky, napríklad, že si chce niekto niečo kúpiť niečo v Spojených arabských emirátoch, sme ešte nemali." Generálny riaditeľ prezradil, že ich kontaktujú aj viaceré celebrity. "Obrátila sa na nás aj známa a údajne kontroverzná manželská dvojica z Košíc, ktorá sa vyslovila, že by chcela investovať do nehnuteľností."

Pri spomínaní na zákazníkov sa P. Michnáč nie v najlepšom rozhovoril o staršom mužovi, ktorý si vyhliadol rodinný domček v Poprade. Celkom sa mu páčil, len chcel, aby sa pôvodná suma skresala o 200-tisíc korún, lebo tam treba čosi opraviť. "Pomerne dlhý čas trvalo, kým sme pôvodného vlastníka nahovorili, aby niečo z ceny spustil on, a aj my sa uspokojíme s menšou províziou. Nakoniec sa všetko podarilo a ´kupcovi´ sme oznámili, že to bude o 200-tisíc menej. Viete, čo on na to? Povedal, že žiadne peniaze nemá a všetko bol len žart. On vraj len chcel vedieť, či sa nám podarí pôvodnú sumu znížiť. My sme tento šok predýchali. Muž však svojím konaním poriadne zhoršil meno skutočne serióznym klientom. Teraz si dávame pozor, sme ešte opatrnejší, nedôverčivejší a neústretoví aj pri prosbe hoci len o korunovú zľavu."

Toto však nebolo jediné dobehnutie spoločnosti. Podraz zažil aj generálny riaditeľ od dekana istej vysokej školy, ktorý učí marketing. "Sadol som mu na lep pri tzv. spornej pokute. Je to klauzula v zmluve, niekde jasne vypichnutá, inde skrytá, ktorá prichádza k slovu, ak je už obchod rozbehnutý, no predávajúci si to potom z nejakého dôvodu rozmyslí a nehnuteľnosť nepredá. Pokuta sa pohybuje od 20 tisíc 30 tisíc a závisí od ceny nehnuteľnosti. Pán dekan ma žiadal, aby sme pri zmluvnej pokute uviedli nulu. Keďže tam nejaké číslo muselo byť a on ma presviedčal, že s predajom súhlasí a keďže je seriózny, neodskočí, dal som tam korunu. On však odskočil...."

To je tiež jeden z príkladov, že občas sa človek učí na vlastných chybách. Ako i to, že pri každom obchode a pre všetky zúčastnené strany platí, čo vedeli už naši predkovia. Dvakrát meraj, raz rež....

Alžbeta LINHARDOVÁ

Najdôležitejšie správy z východu Slovenska čítajte na Korzar.sme.sk. Všetky správy z Košíc nájdete na košickom Korzári