Družstvený byt sa odkúpiť môže, žiadny zákon to ale neprikazuje

V poslednom období stúpa záujem ľudí o bývanie. Ceny rastú a tak mnohí nájomníci družstevných bytov (DB) uvažujú, či by nemali požiadať o ich prevod do osobného vlastníctva. O tom, čo s touto transakciou súvisí, sme sa rozprávali s námestníkom SBD II Ing. Imrichom Mackom, predsedom SBD III Ing. Vladimír Zvirinským, PhD. a námestníkom SBD IV Ing. Georgi Svetozarovom.

Družstevník, ak chce o prevod bytu požiadať, musí podať písomnú žiadosť. Uvedie v nej osobné údaje i údaje o byte, o prevod ktorého žiada. Podľa zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov 182/1993 Z.z. vlastník domu je povinný uzatvoriť zmluvu o prevode bytu do vlastníctva do dvoch rokov odo dňa, kedy nájomca o prevod požiadal. Náklady spojené s prevodom vlastníctva bytu znáša bytové družstvo, ktoré však môže požadovať od nadobúdateľa náhradu preukázateľne zaplatených správnych poplatkov a odmenu notára podľa osobitných predpisov.

"U SBD II," ako uviedol I. Macko, "sa takáto náhrada nepožaduje, u nás je prevod vlastníctva bezplatný." V SBD III, ako podotkol V. Zvirinský je pri prevode poplatok vo výške 1000 Sk. "Stanovený je v zmysle stanov družstva a pokrýva skutočné náklady spojené s prevodom, čiže overovanie podpisov, spracovanie zmluvy a jej príloh." V SBD IV podľa G. Svetozarova nájomca bytu hradí nevyhnutné náklady súvisiace s prevodom bytu do vlastníctva v sume 1 000 Sk bez DPH.

"Cenou bytu, čo je pre kupujúceho dôležitý moment, je zostatok nesplateného investičného úveru, čiže anuita," uviedol V. Zvirinský. "Je to úver, poskytnutý štátom na výstavbu domu, ktorý člen družstva spláca po dobu užívania bytu mesačne. Než dôjde k prevode vlastníctva bytu, musí zostatok vyrovnať." Okrem úhrady anuity v SBD IV musí kupujúci podľa G. Svetozarova preukázať zaplatenie nájomného za posledné tri mesiace. "Musí tiež vyrovnať nesplatenú časť dane z nehnuteľnosti za aktuálny rok. Daň z nehnuteľnosti družstvo platí začiatkom roka. Kupujúci uhradí tiež zostávajúce splátky, ak má záväzky napríklad za termostatizáciu."

S vlastníctvom bytu, ako pokračoval v informáciach I. Macko, je nerozlučne spojené spoluvlastníctvo alebo iné spoločné právo k pozemku, na ktorom je bytový dom postavený, a k priľahlému pozemku. "Ak je vlastníkom pozemku družstvo, priamo zo zákona a bez toho, aby za to kupujúci platil, je družstvo povinné previesť vlastníctvo zastavaného a priľahlého pozemku na vlastníka bytu. Ak družstvo nie je vlastníkom pozemku, potom vlastník bytu môže, ale nemusí, požiadať o predaj alikvotnej časti pozemku mesto. Člen družstva nie je povinný odkúpiť pozemok pod domom."

Zákon 182/1993 Z.z. umožňuje kúpu pozemku pre vlastníka pôvodného družstevného bytu za cenu výšky ročného nájmu pozemku. Forma odkúpenia pozemku je pre vlastníka pôvodného družstevného bytu výhodnejšia, pretože jednorázovo zaplatí výšku ročného nájmu a ďalšie roky už nájom za pozemok neplatí. "Kúpna cena pozemku," to potvrdili všetci traja respondenti, "je pre prvotných vlastníkov, ktorí získali byt do vlastníctva prevodom od bytového družstva, ako aj ich priamych príbuzných, 4 Sk za 1 m2. Pre ďalších vlastníkov, ktorí získali byt do vlastníctva prevodom od fyzickej osoby a nie sú priamymi príbuznými prvonadobúdateľa, za 880 Sk za l m2 Predaj pozemkov realizuje Stavoprojekting a.s. na Letnej 27." Po prevode bytu do vlastníctva prestáva majiteľ bytu platiť anuitu. Neplatí ani prislúchajúcu časť nákladov na daň z bytu, lebo daň je vlastník povinný platiť priamo správcovi dane.

"Zo zákona nie je povinnosťou nájomcu odkúpiť si družstevný byt a o žiadnych zmenách v tejto oblasti nič nevieme," zapojil sa znovu G. Svetozarov. "Pokiaľ si niekto byt odkúpi, aj potom môže byť členom družstva. Musí však zaplatiť členský podiel. Ako vlastník neplatí nájomné, len úhradu za užívanie bytu. Jej súčasťou sú preddavky na poskytované služby, čiže zálohové platby, príspevok do fondu údržby a opráv a odmena pre správcu za výkon správy."

Treba teda pri družstevnom byte požiadať o kúpu alebo nie? "Zásadným rozdielom je, že vlastník bytu je skutočným majiteľom nehnuteľnosti - bytu so všetkými výhodami, napríklad ručenie, no aj nevýhodami ako je riziko dražby pri dlhoch. Člen-nájomca družstevného bytu má byt v nájme, a nájom bytu je zo zákona chránený. Zároveň má majetkový vklad v družstve, čo mu umožňuje podieľať sa na správe a majetku družstva a byť volený do orgánov družstva. Rozdiely sú aj v oblasti právnej," opäť zhodne potvrdili respondenti. Pri nájomcoch bytov sa postupuje podľa Občianskeho zákona, pri vlastníkoch bytov aj podľa Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

Z hľadiska právneho je však podstatný rozdiel medzi bytom vo vlastníctve a družstevným bytom. Byt vo vlastníctve je vlastníctvom fyzickej, prípadne právnickej osoby, družstevný byt vo vlastníctve bytového družstva. Pritom člen družstva má k družstevnému bytu nájomný vzťah. Právo nakladať s predmetom vlastníctva predstavuje podľa G. Svetozarova možnosť vlastníka disponovať s ním podľa vlastného uváženia, napríklad ho môže darovať, predať, zameniť, zriadiť k nemu záložné právo, vecné bremeno, dať ho do nájmu, zriadiť o ňom závet a podobne. Výkonom svojich vlastníckych práv nesmie však vlastník rušiť iných alebo výkon ich vlastníckych a iných práv obmedzovať.

"Právna ochrana nájomcu," ako dodal V. Zvirinský, "je v prípade, že sa dostane do finančnej tiesne, vyššia ako pri vlastníkovi bytu. Pokiaľ by sa dostal do finančnej tiesne, predpoklady, že o byt príde, sú u vlastníka väčšie ako u družstevníka."

Alžbeta LINHARDOVÁ

Autor: Nová výstava u Löfflera

Najdôležitejšie správy z východu Slovenska čítajte na Korzar.sme.sk. Všetky správy z Košíc nájdete na košickom Korzári