Zmluva o prenájme bytu dáva istotu obom stranám
Zobrať byt do prenájmu je dnes pomerne bežná samozrejmosť. Najmä mladé rodiny si takto získanou strechou nad hlavou riešia bytový problém, pred ktorý sa dostanú. K prenájmu bytu sa však viažu isté povinnosti týkajúce sa nájomcu i prenajímateľa.
K základným povinnostiam patrí nájomná zmluva. Podľa advokáta JUDr. Jána Lemeša, i keď Občiansky zákonník vyslovene písomnú podobu o vzniknutom nájme nestanovuje, vždy je pre obe strany lepšie o nájme uzavrieť písomnú zmluvu alebo aspoň niečo v podobe zápisnice. "V zmluve sa uvedú podmienky prenájmu, aj stav bytu, vrátane zariadenia. Po skončení nájmu potom nevzniknú zbytočné hádky o tom, či niečo nebolo počas nájmu rozbité a zničené, a prenajímateľovi vznikla škoda, ktorú musí nájomca uhradiť," zdôraznil JUDr. Lemeš.
Iným dôvodom, prečo by mala byť zmluva písomná, môže byť to, že nájomca chce urobiť v byte malé stavebné úpravy, ale prenajímateľ s nimi nemusí súhlasiť. "Pokiaľ bude písomne v zmluve jasne zakotvené, že sa tam nič nemá robiť, nájomca nemôže k úpravám pristúpiť. Keby bola dohoda iba ústna, nájomnca môže neskôr tvrdiť, že sa na úpravách dohodli."
V zmluve sa môže ďalej podľa JUDr. Lemeša dohodnúť i spôsob platby. "Nájomca môže platiť inkaso a ďalšie úhrady súvisiace s prenájmom buď priamo správcovi bytového fondu alebo ´keš´, teda prenajímateľovi, a ten sa potom postará o úhradu platieb." Do zmluvy sa dá ďalej zakotviť čas platby, teda termín, dokedy má dostať prenajímateľ od nájomcu peniaze. Uviesť tam treba aj výpovednú lehotu z nájmu. Tá môže byť jedno až trojmesačná. Pri dohode na dobu určitú musí byť stanovený kvalifikovaný dôvod skončenia nájmu pred týmto termínom. Pri dohode na dobu neurčitú takýto kvalifikovaný dôvod netreba. "Ak by sa stalo, že nájomca byt do dohodnutého termínu neuvoľní, prenajímateľ musí dať do jedného mesiaca na súd žalobu o vypratanie bytu. Deložovať nájomcu ´vlastnými prostriedkami´ neodporúčam, pretože ´neželaný bývajúci´ by mohol tvrdiť, že mu pri násilnom vysťahovaní niečo zmizlo alebo sa poškodilo a prenajímateľ ešte bude mať problémy," dodal JUDr. Lemeš, ktorý sa jednoznačne prikláňa k písomnej podobe nájomnej zmluvy.
* * *
Dnes sa bežne prenajímajú tzv. štátne byty, byty družstevné i tie, ktorú sú už v osobnom vlastníctve. Pokiaľ je byt odkúpený do osobného vlastníctva, správca bytového fondu nemá možnosť do prenájmu vstupovať či ho nepovoliť. Ako upresnila predsedníčka SBD Košice IV JUDr. Mária Lörinczová, prenajatie bytu, ktorý je odkúpený do osobného vlastníctva, je vecou vlastníka. "Napriek tomu sa snažíme, aby bolo k prenájmu priložené vyjadrenie zástupcu vlastníkov, komu chce prenajímateľ byt uvoľniť a na aký dlhý čas, nech sa vie, čo sa s bytom deje. Na dôvod prenájmu sa nepýtame. Dobré je však vedieť niečo o budúcom nájomníkovi i preto, aby bol známy počet osôb, ktoré v byte budú bývať. Niektoré služby súvisiace s bytom sú rátané na počet osôb."
Podobný postup je pri prenájme byte, ktorý nie je odkúpený do osobného vlastníctva, teda je družstevný. Vtedy, ako pokračovala M. Lörinczová, okrem informácie komu chce družstevník byt prenajať a na aký čas, musí byť priložené i zdôvodnenie, prečo byt prenajíma a nevyužíva ho on sám. "Priložiť tiež treba vyjadrenie nájomníkov. K žiadosti o prenajatie bytu sa potom vyjadrí predstavenstvo družstva," doplnila predsedníčka. Zväčša sú stanoviská predstavenstva kladné, málokedy sa stane, že by prenájom nepovolilo. K ojedinelým prípadom by mohlo patriť nasťahovanie takého nájomníka, ktorý by mohol rušiť spolunažívanie s ostatnými ľuďmi v bloku.
* * *
Kto byt prenajíma, málokedy to robí iba z čisto ľudských pohnútok. Svoju nezastupiteľnú úlohu zohráva pri tejto činnosti aj zisk. Nech už je iba to iba niekoľko stovák alebo predstavuje pár tisícok, vždy je to pre prenajímateľa príjem, ktorý treba daňovému úradu priznať. Naše predpisy túto zdaňovaciu povinnosť jasne prikazujú. Veľmi zjednodušene by sa dalo povedať, že keď úhrn hrubých príjmov za prenájom v roku nepresiahne sumu 23 650 Sk, daňová povinnosť nevzniká. Nad túto sumu sa však musí daňové priznanie podať a daň zaplatiť. Robí sa to daňovým priznaním k dani z príjmu fyzických osôb, a to sa má podať do 31. marca.
Ako sme sa dozvedeli na Daňovom riaditeľstve Košice, i keď je nemálo prenajímateľov bytov, ktorí príjmy z prenájmu nepriznávajú, takže z nich ani dane neplatia, je viac ako pravdepodobné, že skôr alebo neskôr na každého z nich daňováci prídu. Neraz aj "vďaka" susedom, ktorí prenajímanie bytu daňovým úradom veľmi ochotne ohlásia. I preto je lepšie si tieto veci overiť, poučenie v daňovom priznaní dôkladne preštudovať a daň zaplatiť. Človek nikdy nevie, kto ho ostro sleduje...
Alžbeta LINHARDOVÁ
Najdôležitejšie správy z východu Slovenska čítajte na Korzar.sme.sk. Všetky správy z Košíc nájdete na košickom Korzári
