Klaudia JURKOVIČOVÁ, Peter JABRIK

V prípade, ak sa rozhodnete kúpiť alebo predať nehnuteľnosť, vždy sa radšej poraďte s právnikom alebo sa obráťte na realitnú kanceláriu. Vyhnete sa tak zbytočným rizikám. Problematika kúpy (resp. predaja) nehnuteľnosti je upravená najmä v Občianskom zákonníku (zákon č. 40/1964 Zb. v znení neskorších zmien a doplnkov). V prípade kúpy/predaja bytu je potrebné vziať do úvahy i príslušné ustanovenia zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov.

Každá zmluva, predmetom ktorej je prevod nehnuteľnosti, musí mať, podľa § 46 Občianskeho zákonníka, písomnú formu. Je potrebné odporúčať, aby sa občania pri prevode nehnuteľností obrátili na právnika, ktorý im zmluvu náležite pripraví. Je totiž veľmi ľahké stať sa obeťou podvodníka, ak si zmluvu poriadne neprečítame. Investícia do právnych služieb v tomto prípade sa skutočne oplatí.

Predaj na jednej a kúpa nehnuteľnosti na druhej strane sa riadia ustanoveniami zákona č. 182/1993 Z. z. a ustanoveniami upravujúcimi kúpnu zmluvu v Občianskom zákonníku (v prípade bytov), resp. len ustanoveniami Občianskeho zákonníka (v ostatných prípadoch).

Uzatvorenie zmluvy o prevode vlastníctva bytu, resp. kúpnej zmluvy je však len prvým krokom. Vlastnícke právo môže prejsť na kupujúceho, podľa § 28 zákona č. 162/1995 Z. z. katastrálny zákon, až povolením vkladu vlastníckeho práva príslušnou Správou katastra.

Podľa zákona č. 145/1995 Z. z. o správnych poplatkoch v znení neskorších predpisov, je návrh na začatie konania o povolení vkladu práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností spoplatnený sumou 2 000,- Sk bez ohľadu na cenu nehnuteľnosti.

Účastník konania môže pri doručení návrhu na vklad do katastra nehnuteľností žiadať o urýchlené rozhodnutie o vklade do 15 dní. V takomto prípade predstavuje výška poplatku sumu 8 000,- Sk. Príplatok za urýchlené rozhodnutie je splatný v deň doručenia návrhu na vklad.

Ak sa konanie zastavilo alebo návrh na vklad bol zamietnutý, poplatok sa nevracia.

Ak správny orgán v skrátenom termíne o vklade práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností nerozhodne, vráti rozdiel vo výške 6 000,- Sk.

Praktická rada: Od r. 2005 katastrálne úrady nevyžadujú predkladanie znaleckých posudkov pri zápisoch prevodu vlastníctva z dôvodu, že daň z prevodu a prechodu nehnuteľností sa za prevody a prechody uskutočnené od r. 2005 nevyberá. Takisto sa zmenil počet zmlúv, ktoré je potrebné predložiť s návrhom na vklad - prikladajú sa 2 zmluvy + toľko kópií, koľko je účastníkov konania, pričom ak ide o manželov, každý z nich sa ráta za jedného účastníka. Návrh na vklad sa predkladá v 2 vyhotoveniach a v prípade prevodu vlastníctva bytu sa predkladá aj vyhlásenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, že vlastník bytu nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv (toto vyhlásenie je prílohou zmluvy o prevode vlastníctva bytu). Ak kupujete nehnuteľnosť na hypotekárny úver, odporúčame sa o konkrétnych prílohách návrhu na vklad do katastra nehnuteľností poradiť s príslušnou Správou katastra alebo s právnikom, pretože v súvislosti so zriadením záložného práva v prospech banky existujú odlišnosti.

Rozhodnutie, ktorým sa vklad povoľuje, správa katastra vyznačí v zmluve. Rozhodnutie o povolení vkladu nadobúda právoplatnosť dňom jeho vyznačenia. Správa katastra doručí zmluvu s vyznačením rozhodnutia o povolení vkladu všetkým účastníkom konania.

Pri kúpe nehnuteľnosti by kupujúci nemal zabudnúť na svoje daňové (a s tým súvisiace ohlasovacie) povinnosti.

-----BYTY-----

Byty v osobnom vlastníctve

Základným dokladom pre preukázanie vlastníckych vzťahov je okolkovaný list vlastníctva - čiastočný, určený pre právne úkony, nesmie byť starší ako 3 mesiace. Pri konkrétnom predaji či kúpe bytu je potrebná zmluva o prevode vlastníctva bytu, ktorá obsahuje dohodnuté podmienky medzi predávajúcim a kupujúcim, ktoré upravuje Občiansky zákonník a zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v platnom znení. Potom už len stačí vypracovať krátky návrh na vklad do katastra nehnuteľností, ktorý taktiež musí mať isté náležitosti s ktorými Vás oboznámi právnik, alebo pracovník katastrálneho úradu. Ak sa rozhodnete o sprostredkovanie predaja (kúpy) prostredníctvom realitnej kancelárie, mala by táto celý právny servis zabezpečiť za Vás.

Ak podáte tieto všetky náležitosti na príslušnej Správe katastra, nestávate sa hneď novým vlastníkom bytu. Vlastníkom sa stávate, podľa zákona č. 162/1995 Z. z. katastrálny zákon v platnom znení, až právoplatnosťou rozhodnutia správy katastra o povolení vkladu.

Ak sa rozhodnete financovať kúpu bytu prostredníctvom stavebného sporenia alebo hypotekárneho úveru, musíte si vyberať z ponuky práve byty v osobnom vlastníctve, ktoré sú označené v inzercii skratkou OV, pretože družstevné byty nie je možné takouto formou nadobudnúť.

Družstevné byty

Pri "predaji" družstevných bytov nejde vlastne o predaj bytu, ale o prevod členských práv a povinností. Vlastníkom družstevných bytov sú bytové družstvá príslušných obvodov, prevádzajúci sa preukazuje nájomnou zmluvou uzavretou medzi nájomcom a príslušným družstvom. Ak sa nájomca takéhoto bytu rozhodne odstúpiť byt inej osobe, obe strany navštívia príslušné bytové družstvo, kde si vyzdvihnú všetky potrebné doklady k prevodu členských práv a povinností k družstevnému bytu. Referentka usmerní klientov a podá vysvetlenie k vyplneniu družstvom predtlačených dokladov. Pri prevode družstevného bytu sa postupuje podľa § 230 zákona č. 513/1991 Zb. Obchodný zákonník v platnom znení, podľa ktorého prevod práv a povinností spojených s členstvom v bytovom družstve na základe dohody nepodlieha súhlasu predstavenstva. Členské práva a povinnosti spojené s členstvom prechádzajú na nadobúdateľa vo vzťahu k družstvu predložením zmluvy o prevode členstva príslušnému družstvu alebo neskorším dňom uvedeným v tejto zmluve. Tie isté účinky ako predloženie zmluvy o prevode členstva nastávajú, len čo príslušné družstvo dostane písomné oznámenie doterajšieho člena o prevode členstva a písomný súhlas nadobúdateľa členstva.

Štátne byty

Štátne byty nemôžu byť predmetom kúpy ani prevodu, pretože vlastníkom je štát a predaj takýchto bytov tretej osobe je protiprávny.

Obecné byty

Ich vlastníkom je obec. Obec je, podľa § 29a zákona o vlastníctve bytov, povinná s nájomcom bytu uzavrieť zmluvu o prevode vlastníctva bytu do 2 rokov odo dňa, keď nájomca požiada o prevod vlastníctva bytu podľa tohto zákona v dome, v ktorom požiada o prevod vlastníctva najmenej 50% nájomcov bytov. Uvedené však neplatí pre byty v domoch postavených po 1. júni 1998 z rozpočtu obce alebo z prostriedkov Štátneho fondu rozvoja bývania.

----RODINNÝ DOM---

Ak sa rozhodnete kúpiť rodinný dom, prvý a najdôležitejší doklad, ktorý by sme Vám poradili vidieť, je list vlastníctva. List vlastníctva je verejná listina, takže za kolkový poplatok si tento môže každý občan Slovenskej republiky vyžiadať na príslušnej Správe katastra. Tam najlepšie uvidíte, aká veľká je plocha pozemku, zastavanej plochy, koľkým vlastníkom rodinný dom s pozemkom patrí, a nemenej dôležitý je na liste vlastníctva bod C - ťarchy, kde si preveríte, či nebola na dom poskytnutá hypotéka, stavebné sporenie, prípadne iné vecné bremeno. Ak je bod C na liste vlastníctva "bez zápisu", môžete si byť istí, že na predmetnom rodinnom dome do dňa vydania listu vlastníctva katastrálnym úradom neviaznu žiadne ťarchy.

V prípade, že si vyberiete dom, ktorý je podľa vašich predstáv, a dohodnete sa s majiteľom, nič Vám nebráni v uzavretí kúpnej zmluvy. Aby mohla byť kúpna zmluva považovaná za právoplatnú, musí obsahovať ustanovenia, ktoré bližšie špecifikuje Občiansky zákonník.

Medzi základné náležitosti, ktoré musí kúpna zmluva obsahovať patria:

- Zmluvné strany (meno a priezvisko, štátnu príslušnosť, bydlisko, dátum narodenia, rodinný stav)

- Predmet zmluvy, ktorým je samozrejme samotný rodinný dom s pozemkom, prípadne ostatné stavby. Musí byť uvedená presná celková rozloha domu (zastavaná plocha) a pozemku podľa listu vlastníctva, počet izieb, popis prípadných stavieb, ktoré sa na pozemku nachádzajú,

- Cena, za ktorú rodinný dom kupujúci kupuje a predávajúci predáva

- Práva a povinnosti oboch strán, ktoré tiež bližšie upravuje Občiansky zákonník

Ďalším bodom je vypracovanie návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastranehnuteľností, s ktorého náležitosťami vás oboznámi právnik, alebo pracovník príslušného katastrálneho úradu, prípadne realitná kancelária.

V prípade, ak sa rozhodnete kúpiť alebo predať rodinný dom prostredníctvom realitnej kancelárie, mala by táto zabezpečiť celý právny servis za Vás. Skúsenosti však dokazujú, že viaceré realitné kancelárie nemajú dostatočné právne pozadie a ich zmluvy sú často len opísanými vzormi, je preto vhodné obrátiť sa na advokáta zaoberajúceho sa agendou kúpny zmlúv na nehnuteľnosti, prípadne notára.

(Zdroj: portal.gov.sk)

Autor: Kováčová (TASR)

Najdôležitejšie správy z východu Slovenska čítajte na Korzar.sme.sk. Všetky správy z Košíc nájdete na košickom Korzári