Realitné kancelárie sa zhodujú v názore, že pravý čas na kúpu bytu nastal práve teraz

Radšej pol roka čakajú, ako by spustili z cenyVraví sa, že vložiť peniaze do bytu je jedna z najmúdrejších a najbezpečnejších investícií. Po našom

Radšej pol roka čakajú, ako by spustili z ceny

Vraví sa, že vložiť peniaze do bytu je jedna z najmúdrejších a najbezpečnejších investícií. Po našom vstupe do Európskej únie na počudovanie mnohých ľudí, ceny bytov mierne klesli. Ak dumete nad hamletovskou otázkou moderných čias, teda - byt či nebyt, nedumajte dlho. Realitné kancelárie sa viac-menej zhodujú v názore, že pravý čas na kúpu bytu nastal práve teraz.

Štátny rozpočet na rok 2004 na bytovú výstavbu počíta s výdavkami vo výške 7,375 miliardy korún. Je to zhruba rovnaká suma ako v roku 2003. V nej sú zahrnuté aj dva základné programy, vyžadujúce si novú zákonnú úpravu - štátna prémia v stavebnom sporení a štátny príspevok na hypotekárne úvery. Ministerstvo financií má v pláne na najbližšie roky "utlmenie" prémie zo stavebného sporenia. Na druhej strane chce podporovať bytovú výstavbu tým, že poskytne občanovi štátny príspevok na hypotekárne úvery.

Hoci sa tesne pred vstupom Slovenska do EÚ ozývali varovné hlasy, že už beztak vysoké ceny bytov ešte porastú, stal sa opak. Prakticky v celej krajine v posledných týždňoch buď stagnujú, alebo mierne klesajú. Potvrdzujú to aj slová Adriany Molnárovej z realitnej kancelárie G.I.C. Real: "Ceny panelových bytov sa znížili pomerne citeľne. Napríklad jednoizbový byt na prízemí s rozlohou 27 m2 je lacnejší oproti začiatku roka o zhruba 50 000 Sk. Samozrejme, závisí to aj od lokality, no vo všeobecnosti možno povedať, že dopyt stagnuje. Ponuka je bohatá, no ľudia s kúpou váhajú..."

V tejto súvislosti vyznieva trochu kuriózne skutočnosť, že pred 10 rokmi ste podobný byt v Košiciach mohli získať približne za 120 000. Teraz zaň "vysolíte" cez 700 000. Ale rekordne lukratívne byty sa cenou pohybujú vysoko nad takouto cifrou, jeden z nich, v centre, sa predal za vyše 5 miliónov. Ak finančné možnosti záujemcu "stačia" iba na byt v bloku, často zohľadňuje, ktoré sídlisko to bude. V Košiciach vo všeobecnosti platí, že najneobľúbenejšie lokality sú Ťahanovce s Furčou, ani KVP nie je oveľa lákavejšie. Ľuďom viac sedia sídliská s "menšou hustotou" blokov a väčšou plochou zelene. Dôležitým faktorom sú aj voľne prístupné ihriská pre deti a mládež. Negatívnym príkladom je v tomto smere bratislavská Petržalka, kde je obrovská koncentrácia ľudí a ihriská kapacitne vôbec nestačia. Nie náhodou je toto mamutie sídlisko rajom drogových dílerov...

Vlastníci, ktorí sa pustili do rozsiahlej rekonštrukcie svojho bytu s víziou, že ho potom oveľa výhodnejšie predajú, robia neraz chybu. "Podľa našich skúseností je rekonštrukcia atraktivite bytu skôr na príťaž. Týka sa to hlavne veľkých bytov vo vychytených lokalitách. Noví majitelia majú vlastné predstavy o tom, ako bude ich byt vyzerať. Preto dávajú prednosť priestorom v pôvodnom stave. Po kúpe sa zvyčajne púšťajú do rekonštrukcie, ktorou menia byt presne podľa svojich konkrétnych predstáv," upozorňuje A. Molnárová.

Pre Slovákov je typické (česť výnimkám) aj výrazné nadhodnocovanie vlastného bytu. Radšej budú čakať pol roka, ako by mali spustiť z ceny a predať ho oveľa skôr. "Realitná kancelária je povinná rešpektovať cenu, ktorú určí majiteľ," vysvetľuje majiteľka realitnej kancelárie T + B Reality Timea Gruseczká. "No v niektorých prípadoch je byt za takýchto podmienok ´de facto´ nepredajný. Až po troch, štyroch mesiacoch, niekedy aj neskôr, sú vlastníci ochotní znížiť cenu..."

Pri každej zmene vlastníka bytu je potrebný súdnoznalecký posudok, vždy vypracovaný človekom, ktorý má na takúto činnosť predpísaný certifikát. Asi každý občan vie, že pri určení ceny bytu je dôležitá jeho využiteľná plocha či lokalita, v ktorej leží. No stanovenú cenu ovplyvní veľa ďalších faktorov. Súdny znalec Ing. Alexander Lutter vraví: "Na hodnotenie sú presne stanovené koeficienty, podľa nich musíme vyrátať každú zo šestnástich položiek," vysvetľuje súdny znalec Ing. Alexander Lutter. "Berieme do úvahy technický stav bytu i domu, jeho polohu, atraktívnosť lokality, príslušenstvo domu (výťah a pod.), pracovné možnosti v okolí, dokonca aj mieru nezamestnanosti..."

Do ceny prehovoria aj skutočnosti, ktoré laikovi sotva napadnú. Možnosti dopravy z uvedenej lokality, kvalita životného prostredia v okolí obytného domu, občianska vybavenosť (obchody, úrady, pošta a pod.). Z tohto hľadiska je logické, že byty v centrách miest sú záujemcami preferované a drahšie. "Aktuálne ceny buď stagnujú, alebo pozvoľne klesajú," uviedol Ing. Juraj Antol z realitnej kancelárie pri Správe majetku mesta Košíc (SMMK). "V predchádzajúcom roku bol dopyt veľký, no ponuka chudobnejšia. Približne od februára 2004 dopyt citeľne klesal. Predávajúci sa musia tomuto trendu prispôsobiť a sú nútení zľaviť so svojich predstáv o cenách. Tie klesli v poslednom čase pomerne výrazne, odhadujem to na zhruba 5-10 percent."

V ponuke SMMK sú byty prevažne z centra mesta. J. Antol z vlastnej praxe vie, že konanie predávajúcich "na vlastnú päsť" nesie so sebou významné riziká: "Niekedy si ľudia uzatvárajú zmluvy sami a často sa v nich vyskytujú závažné nedostatky. Realitné kancelárie však za bezchybné vybavenie všetkých náležitostí stopercentne ručí. My úzko spolupracujeme s katastrálnym úradom, so znalcami, ktorí pre nás robia posudky. Ak si prípad vyžaduje vyhotoviť posudok za jediný deň, zariadime to."

Podvody s bytmi sú výnosným biznisom aj pre podvodníkov, preto pri kúpe bytu buďte ostražití. Mladí manželia Ivan (28) a Erika (25) si kupovali byt od 50-ročného majiteľa. Všetky dokumenty boli v poriadku, od listu vlastníka až po zápis v katastri. Vec však mala háčik. Rozvedený majiteľ dlhé roky neplatil súdom určené výživné na svoje deti. Dlh "vyskočil" na 60 000 Sk, súd nariadil exekúciu bytu, a tak s ním majiteľ nemohol voľne nakladať. Ivan a Erika neprišli o svoje peniaze vďaka pracovníčke katastrálneho úradu, ktorá túto skutočnosť zistila ešte pred podpisom kúpnopredajnej zmluvy. Nehovoriac už o "bežných" podfukoch, keď napríklad fyzická osoba predáva byt, v ktorom je iba ako podnájomník, alebo legitimovaní sa nepravými dokladmi totožnosti...

Radový Slovák má hlbšie do peňaženky, to sa prejavuje aj v dopyte po menších, lacnejších bytoch. Veľa ľudí mení väčšiu obytnú plochu za menšiu, rozhodnú sa uskromniť. Často ich k tomu vedie výška nákladov na byt, ktoré nie sú dlhodobo schopní znášať. Časť Slovákov naopak prechádza od horšieho bývania k lepšiemu. "Malé byty sa dlhodobo predávajú výborne, aj keď momentálne aj u nich registrujeme pokles dopytu," približuje poznatky z realitnej praxe T. Gruseczká. "Naopak, solventnejší klienti vkladajú do bývania úctyhodné sumy. Veľa ľudí sníva o priestrannom rodinnom dome, ale nezriedka nájdu dom za tri milióny, ktorý si neodkladne vyžaduje vstupnú investíciu 1,2 milióna korún."

Mnohí špekulanti sa tešili, že po vstupe Slovenska do EU sa k nám privalia cudzinci v mercedesoch a bavorákoch, aby tu vo veľkom nakupovali nehnuteľnosti. Teda aj byty. Náš bytový fond je však z výraznej časti zastaraný a komfort, aký považujú za samozrejmosť, u nás nájdu zriedkavo. "Nemci, Rakúšania, ani cudzinci z iných vyspelých krajín nechcú naše panelákové byty. Považujú ich z viacerých príčin za podradné, sú zvyknutí na oveľa vyšší štandard. Hoci cena môže byť pre nich zarážajúco nízka, nelákajú ich...," opisuje "záujem" cudzincov o slovenské nehnuteľnosti T. Gruseczká.

Rodinné domy sú v Košiciach stále žiadané, záujem o panelové byty v obytných domoch zrejme v budúcnosti ešte viac klesne. Tehlové sú kupcami preferované. Nové rodinné domy sú naplánované aj v Košiciach, mali by stáť v lokalitách Barca, Šaca, Lorinčík, Myslava, Krásna, Kavečany. Spolu pôjde o 542 rodinných domov. Vo výstavbe je momentálne 343 bytov, 200 ďalších by mohlo pribudnúť v podkroviach v širšom centre.

"Okrem Ťahanoviec, kde je už vyčlenené územie na výstavbu 1400 bytových jednotiek, je možnosť postaviť na území Košíc ďalších asi 1300 bytov," informuje Ing. Peter Murko, hlavný architekt mesta Košice. "Vo viacpodlažných polyfunkčných domoch v obvodovom centre Terasy by mohlo pribudnúť 750 bytov. Na základe doterajších skúseností je predpoklad, že mesto Košice sa bude aj finančne spolupodieľať na týchto projektoch." Byty sa stavajú predovšetkým tam, kde je predpoklad, že bude možné prefinancovať výstavbu a zaplatiť ich prevádzku.

"Momentálne sa stavia tam, kde sa črtá výrazný rozvoj zamestnanosti, teda napríklad v Trnave či Žiline. V Košiciach nie je kúpna sila obyvateľov na potrebnej úrovni, v našom regióne je vysoká nezamestnanosť. Kým v meste nebude dosť ľudí, schopných utiahnuť 7-9 tisícové nájomné, alebo byt za 1-2 milióny odkúpiť do osobného vlastníctva, bytová výstavba sa výrazne nezvýši...," načrtáva prognózu pre najbližšie obdobie P. Murko.

Situácia s bytmi nie je v Košiciach najlepšia. Ak bude východ Sovenska atraktívny trebárs pre solventných investorov, bude sa aj stavať viac bytov. A s rastom zamestnanosti stúpne aj kúpna sila. Pribudne ľudí, ktorí dokážu finančne pokryť vysokú kúpnu cenu nového bytu i vysoké nájomné. To však môže byť naozaj hudba ďalekej budúcnosti...

Aktuálne ceny bytov v niektorých mestách

Bratislava - Staré mesto

1-izbový 1 890 000 - 2 300 000

2-izbový 2 300 000 - 2 600 000

3-izbový 2 900 000 - 11 300 000

Bratislava - Petržalka

1-izbový 1 250 000 - 1 600 000

2-izbový 1 750 000 - 2 050 000

3-izbový 1 680 000 - 2 250 000

Banská Bystrica

1-izbový 630 000 - 750 000

2-izbový 750 000 - 950 000